"Kleines Angebot, große Nachfrage
Wohnraum in Deutschland:
Verzweifelt gesucht
Verzweifelt gesucht
Jedes Jahr ziehen in Deutschland etwa acht Millionen Menschen um. Seit Jahren ist die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt angespannt – vor allem in Großstädten und Ballungsräumen. Prognosen zufolge wird Wohnen aufgrund der großen Nachfrage und des kleinen Angebots auch weiterhin teuer bleiben.
Experten haben durchaus Ideen, wie umgesteuert werden könnte.
„WOHNUNG GESUCHT! DRINGEND!!!“ Überall und immer
begegnen uns Hilferufe wie dieser: In Social Media-Gruppen, an schwarzen
Brettern, in Zeitungen oder am Straßenbaum. Bezahlbarer Wohnraum ist
zum knappen Gut geworden in Deutschland, vor allem in Metropolen wie
Berlin oder Hamburg ist der Markt in den erschwinglichen Preisklassen
geradezu leergefegt.
Besonders angespannt ist die Lage in den Groß- und Universitätsstädten.
Hoher Zuzug, knappes Personal in Bauämtern, strenge Vorschriften und der Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft hemmen zusätzlich – das Bauhandwerk kann die genehmigten Wohnungen also gar nicht so schnell bauen wie sie genehmigt werden.
Besonders angespannt ist die Lage in den Groß- und Universitätsstädten.
Hoher Zuzug, knappes Personal in Bauämtern, strenge Vorschriften und der Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft hemmen zusätzlich – das Bauhandwerk kann die genehmigten Wohnungen also gar nicht so schnell bauen wie sie genehmigt werden.
Deutschland ist ein Mieterland – das macht den Bedarf an Wohnungen so immens groß. Jedes Jahr ziehen rund acht Millionen Menschen innerhalb der Bundesrepublik um und suchen zunehmend verzweifelt nach einer bezahlbaren Bleibe.
Baugenehmigungen: Rückgang setzt sich fort
Dass der Wohnungsbau in Deutschland nicht vom Fleck kommt, belegen aktuelle Zahlen des Statistischen Bundesamtes: Trotz der großen Nachfrage nach Wohnraum vor allem in den Ballungszentren hat sich der Rückgang bei den Baugenehmigungen fortgesetzt.
den ersten neun Monaten dieses Jahres stimmten die Behörden dem Neubau oder Umbau von 257.900 Wohnungen zu, das waren 1,9 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum – von einer bundesweiten Neubauoffensive kann also keine Rede sein. Besonders schlechte Nachrichten gibt es für die Hauptstädter:
In Berlin brachen die Genehmigungszahlen speziell im September regelrecht ein und halbierten sich auf rund 800 Einheiten im direkten Vorjahresvergleich.
In Neubauten waren es sogar nur 588 Einheiten, und damit weniger als in Hamburg.
Der Berliner Mietendeckel [s.u.] versetzt die Immobilien- und Bauwirtschaft in der Hauptstadt offenbar in Schockstarre.
Auch eine Umfrage des Deutschen Industrie- und Handelskammertags (DIHK) gibt Anlass zur Sorge: Die Bauunternehmen wollen ihre Kapazitäten nicht mehr in nennenswertem Umfang ausbauen und planen nur wenig neue Investitionen – und das, obwohl die Menge an noch nicht abgearbeiteten Baugenehmigungen noch zunimmt. Unter dem Strich bedeutet das: Der Wohnungsbau lahmt weiter. Die Neubauziele der Bundesregierung rücken damit in weite Ferne, eigentlich hatte Bundesinnen- und -bauminister Horst Seehofer den Neubau von 1,5 Millionen Wohnungen in der laufenden Legislaturperiode zugesagt und dieses Ziel noch vor wenigen Monaten auch bekräftigt. Dafür müssten aber jährlich 375.000 Einheiten fertig werden – bei den aktuellen Genehmigungszahlen ein vollkommen utopisches Unterfangen.
Baustellen-Boom: In Deutschland werden viele, aber noch lange nicht genug Wohnungen gebaut.
Wirtschaft klagt über hohe Regulierungsdichte
Immobilien- und Bauwirtschaft begründen die
Stagnation mit einer zu hohen Regulierungsdichte. Genehmigungs- und
Planungsprozesse dauerten zu lange, das geplante
Bau-Beschleunigungsgesetz lasse auf sich warten.
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft, GdW, fasst zusammen:
„Die Gründe für die dauerhafte Mangelsituation: zu wenig und zu teures Bauland, zu wenige Mitarbeiter in den Behörden, zu wenige Kapazitäten in den Baufirmen und zu hohe Baukosten.
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft, GdW, fasst zusammen:
„Die Gründe für die dauerhafte Mangelsituation: zu wenig und zu teures Bauland, zu wenige Mitarbeiter in den Behörden, zu wenige Kapazitäten in den Baufirmen und zu hohe Baukosten.
Deutschland ist ein Mieterland
Beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in
Köln geht man unterdessen den strukturellen Ursachen des Wohnraummangels
nach und formuliert ganzheitliche Lösungsansätze.
In kaum einem anderen europäischen Land wohnen so wenige in den eigenen vier Wänden, zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) auf: Deutschland ist ein Mieterland. Weniger als die Hälfte der Deutschen leben in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus – deswegen ist der Bedarf nach Mietwohnraum hierzulande so enorm groß. Nach der Jahrtausendwende ist die sogenannte Wohneigentumsquote lediglich von 41 Prozent auf 45,5 Prozent gestiegen – seit sieben Jahren stagniert sie. Vor allem junge Menschen leben wieder häufiger zur Miete:
1999 betrug die Wohneigentumsquote der 25- bis 34-Jährigen 23 Prozent – im Jahr 2017 waren es nur noch zwölf Prozent. Bei den 65- bis 74-Jährigen dagegen liegt die Eigentumsquote bei 58 Prozent.
Dass die jungen Generationen immer öfter zur Miete wohnen, hat mehrere Gründe.
Zum einen gibt es vor allem in den Großstädten immer mehr Singlehaushalte, und Singles wohnen aufgrund der hohen Kosten, die mit dem Erwerb einer Eigentumsimmobilie verbunden sind, meist zur Miete. Zudem studieren immer mehr junge Menschen, gehen also erst in einem späteren Lebensabschnitt arbeiten und können sich die eigenen vier Wände noch nicht leisten. Bei Paaren ist die Wahrscheinlichkeit, ein Eigenheim zu besitzen, etwa dreimal höher als bei Singles. Auch der Lifestyle-Andrang auf die Großstädte hat eine direkte Auswirkung auf die Wohneigentumsquote. Die meisten Immobilienkäufer träumen vom Ein- oder Zweifamilienhaus, die aber sind in den Städten rar und zudem, lagebedingt, oft rasend teuer. „In Zukunft werden immer mehr Menschen in die Städte ziehen wollen“, sagt IW-Wohnungsmarktexperte und Studienautor Michael Voigtländer.
„Die Wohneigentumsbildung wird deshalb weiterhin stagnieren.“ Auch die hohen Erwerbsnebenkosten in Deutschland machten es schwer, Eigenheim zu erwerben.
Mit Blick auf die Großstädte stellt Voigtländers Kollege und Studien-Co-Autor Pekka Sagner fest, dass die aktuell hohe Nachfrage nach Wohnungen kaum befriedigt werden kann. „Dazu kommt das Problem, dass neu gebaute Wohnungen oftmals nur einen bestimmten Teil der Nachfrage decken.“ Vermietet würden besonders große und entsprechend teurere Wohnungen. „Der überwiegende Teil der Wohnungssuchenden kann sich diese Angebote nicht leisten. Um das Problem in den Griff zu bekommen, muss in den Großstädten und Ballungsräumen mehr adäquater Wohnraum geschaffen werden“, fordert Sagner.
Gefordert sind aus Sicht des IW vor allem die Kommunen. Sie müssten versuchen, die Bautätigkeit zu steigern und das Bauen zu erleichtern.
Ganz anders sieht es laut den Autoren der IW-Studie auf dem Land aus:
Während in den Ballungszentren ein regelrechter Kampf um Wohnraum tobt, wird in vielen strukturschwachen Landkreisen und Städten zu viel gebaut. In 69 der 401 kreisfreien Städte und Landkreise wurden in den vergangenen zwei Jahren über 50 Prozent mehr Wohnungen gebaut, als laut dem IW-Modell tatsächlich benötigt werden.
Die Folge davon sei: Leerstand – eine paradoxe Situation.
Was also tun? IW-Wohnungsmarktexperte Michael Voigtländer zieht in einem Gastbeitrag für das Handelsblatt Journal (8. November 2019) folgende Schlüsse:
In kaum einem anderen europäischen Land wohnen so wenige in den eigenen vier Wänden, zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) auf: Deutschland ist ein Mieterland. Weniger als die Hälfte der Deutschen leben in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus – deswegen ist der Bedarf nach Mietwohnraum hierzulande so enorm groß. Nach der Jahrtausendwende ist die sogenannte Wohneigentumsquote lediglich von 41 Prozent auf 45,5 Prozent gestiegen – seit sieben Jahren stagniert sie. Vor allem junge Menschen leben wieder häufiger zur Miete:
1999 betrug die Wohneigentumsquote der 25- bis 34-Jährigen 23 Prozent – im Jahr 2017 waren es nur noch zwölf Prozent. Bei den 65- bis 74-Jährigen dagegen liegt die Eigentumsquote bei 58 Prozent.
Dass die jungen Generationen immer öfter zur Miete wohnen, hat mehrere Gründe.
Zum einen gibt es vor allem in den Großstädten immer mehr Singlehaushalte, und Singles wohnen aufgrund der hohen Kosten, die mit dem Erwerb einer Eigentumsimmobilie verbunden sind, meist zur Miete. Zudem studieren immer mehr junge Menschen, gehen also erst in einem späteren Lebensabschnitt arbeiten und können sich die eigenen vier Wände noch nicht leisten. Bei Paaren ist die Wahrscheinlichkeit, ein Eigenheim zu besitzen, etwa dreimal höher als bei Singles. Auch der Lifestyle-Andrang auf die Großstädte hat eine direkte Auswirkung auf die Wohneigentumsquote. Die meisten Immobilienkäufer träumen vom Ein- oder Zweifamilienhaus, die aber sind in den Städten rar und zudem, lagebedingt, oft rasend teuer. „In Zukunft werden immer mehr Menschen in die Städte ziehen wollen“, sagt IW-Wohnungsmarktexperte und Studienautor Michael Voigtländer.
„Die Wohneigentumsbildung wird deshalb weiterhin stagnieren.“ Auch die hohen Erwerbsnebenkosten in Deutschland machten es schwer, Eigenheim zu erwerben.
Mit Blick auf die Großstädte stellt Voigtländers Kollege und Studien-Co-Autor Pekka Sagner fest, dass die aktuell hohe Nachfrage nach Wohnungen kaum befriedigt werden kann. „Dazu kommt das Problem, dass neu gebaute Wohnungen oftmals nur einen bestimmten Teil der Nachfrage decken.“ Vermietet würden besonders große und entsprechend teurere Wohnungen. „Der überwiegende Teil der Wohnungssuchenden kann sich diese Angebote nicht leisten. Um das Problem in den Griff zu bekommen, muss in den Großstädten und Ballungsräumen mehr adäquater Wohnraum geschaffen werden“, fordert Sagner.
Gefordert sind aus Sicht des IW vor allem die Kommunen. Sie müssten versuchen, die Bautätigkeit zu steigern und das Bauen zu erleichtern.
Ganz anders sieht es laut den Autoren der IW-Studie auf dem Land aus:
Während in den Ballungszentren ein regelrechter Kampf um Wohnraum tobt, wird in vielen strukturschwachen Landkreisen und Städten zu viel gebaut. In 69 der 401 kreisfreien Städte und Landkreise wurden in den vergangenen zwei Jahren über 50 Prozent mehr Wohnungen gebaut, als laut dem IW-Modell tatsächlich benötigt werden.
Die Folge davon sei: Leerstand – eine paradoxe Situation.
Was also tun? IW-Wohnungsmarktexperte Michael Voigtländer zieht in einem Gastbeitrag für das Handelsblatt Journal (8. November 2019) folgende Schlüsse:
Das Problem ist nicht primär die Mietentwicklung, sondern das fehlende Wohnraumangebot.
Nach wie vor wird in den meisten Metropolregionen zu wenig gebaut, sodass Wohnungssuchende nicht das Angebot finden, das zu ihren Bedürfnissen passt.
Um den Wohnungsbau anzuregen, braucht es vor allem mehr Bauland und eine insgesamt offenere Haltung gegenüber dem Wohnungsbau. Schließlich scheitern viele größere Stadtentwicklungen am Widerstand der Bürger, die etwa zunehmenden Verkehr, den Verlust von Freiflächen oder schlichtweg geringere Preissteigerungen ihrer eigenen Immobilien fürchten. Allerdings müssen auch die Städte selbst überzeugt werden, sich zu vergrößern. Viele Städte sind schlicht nicht in der Lage, den notwendigen Ausbau der Infrastruktur zu finanzieren. Hier sollten der Bund und das jeweilige Land bessere finanzielle Anreize bieten. Städte wie Wien mit der Seestadt Aspern oder aber Kopenhagen zeigen, wie neue Stadtquartiere entwickelt werden können, die mehr Wohnraum, Gewerbeflächen, Durchmischung und eine nachhaltigere Mobilität bieten können. Solche internationalen Vorbilder sollten auch für deutsche Städte eine Inspiration sein.
Nach wie vor wird in den meisten Metropolregionen zu wenig gebaut, sodass Wohnungssuchende nicht das Angebot finden, das zu ihren Bedürfnissen passt.
Um den Wohnungsbau anzuregen, braucht es vor allem mehr Bauland und eine insgesamt offenere Haltung gegenüber dem Wohnungsbau. Schließlich scheitern viele größere Stadtentwicklungen am Widerstand der Bürger, die etwa zunehmenden Verkehr, den Verlust von Freiflächen oder schlichtweg geringere Preissteigerungen ihrer eigenen Immobilien fürchten. Allerdings müssen auch die Städte selbst überzeugt werden, sich zu vergrößern. Viele Städte sind schlicht nicht in der Lage, den notwendigen Ausbau der Infrastruktur zu finanzieren. Hier sollten der Bund und das jeweilige Land bessere finanzielle Anreize bieten. Städte wie Wien mit der Seestadt Aspern oder aber Kopenhagen zeigen, wie neue Stadtquartiere entwickelt werden können, die mehr Wohnraum, Gewerbeflächen, Durchmischung und eine nachhaltigere Mobilität bieten können. Solche internationalen Vorbilder sollten auch für deutsche Städte eine Inspiration sein.
Soziale Wohnungspolitik sollte sich auf Menschen konzentrieren, die Hilfe dringend benötigen.
Wer einer Vollzeitbeschäftigung nachgeht, ist in der Regel nicht auf Unterstützung angewiesen, aber es gibt natürlich auch Menschen, die von der allgemeinen Lohnentwicklung nicht profitieren. Auf diese Menschen sollte sich die Politik konzentrieren und sie etwa über das Wohngeld unterstützen. Hierzu zählen zum Beispiel Studierende, Alleinerziehende oder auch Rentnerinnen und Rentner.
Das Wohngeld ist eine sehr treffsichere Sozialleistung, da jeder, der die Einkommensgrenzen unterschreitet, einen Anspruch auf die Leistung hat und diese nur solange erhält, wie das Einkommen nicht ausreicht.
Wichtig wäre es aber, das Wohngeld zu stärken und vor allem die Leistungen regelmäßiger an die Entwicklung im Wohnungsmarkt anzupassen. Ein alternativer und ergänzender Ansatz sind Sozialwohnungen, die auch wirklich den Bedürftigen zur Verfügung gestellt werden. Die Fehlbelegung ist nach wie vor ein großes Problem der Sozialwohnungen.
Wer einer Vollzeitbeschäftigung nachgeht, ist in der Regel nicht auf Unterstützung angewiesen, aber es gibt natürlich auch Menschen, die von der allgemeinen Lohnentwicklung nicht profitieren. Auf diese Menschen sollte sich die Politik konzentrieren und sie etwa über das Wohngeld unterstützen. Hierzu zählen zum Beispiel Studierende, Alleinerziehende oder auch Rentnerinnen und Rentner.
Das Wohngeld ist eine sehr treffsichere Sozialleistung, da jeder, der die Einkommensgrenzen unterschreitet, einen Anspruch auf die Leistung hat und diese nur solange erhält, wie das Einkommen nicht ausreicht.
Wichtig wäre es aber, das Wohngeld zu stärken und vor allem die Leistungen regelmäßiger an die Entwicklung im Wohnungsmarkt anzupassen. Ein alternativer und ergänzender Ansatz sind Sozialwohnungen, die auch wirklich den Bedürftigen zur Verfügung gestellt werden. Die Fehlbelegung ist nach wie vor ein großes Problem der Sozialwohnungen.
Die Politik sollte den Zugang zu Wohneigentum erleichtern.
Trotz der hohen Attraktivität des Wohneigentums stagniert die Wohneigentumsquote bei rund 45 Prozent. Das liegt vor allem am enormen Eigenkapitalbedarf.
Die Banken erwarten 10, besser 20 Prozent Eigenkapital und rund weitere 10 Prozent müssen für Erwerbsnebenkosten, wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch aufgebracht werden. Haushalte müssen also rund 20 Prozent oder mehr des Kaufpreises bereits gespart haben – je nach Objekt und Lage können das deutlich mehr als 50.000 Euro, oft sogar mehr als 100.000 Euro sein. Doch nur elf Prozent der Mieter haben mehr als 50.000 Euro gespart. Darum ist es wichtig, den Kapitalbedarf zu verringern, etwa durch eine Reform der Grunderwerbsteuer. Ein mögliches Modell wäre der englische Ansatz:
Dort gibt es einen Freibetrag und einen Stufentarif. Dadurch ließen sich Einnahmeausfälle für die Länder begrenzen, gleichzeitig würden aber Gering- und Normalverdiener deutlich entlastet. Auch staatliche Garantien können helfen, weil dann die Eigenkapital-Quote sinken kann – solange dies an lange Sollzinsbindungen und höhere Tilgungen geknüpft ist, sind die Risiken für den Staat gering.
Trotz der hohen Attraktivität des Wohneigentums stagniert die Wohneigentumsquote bei rund 45 Prozent. Das liegt vor allem am enormen Eigenkapitalbedarf.
Die Banken erwarten 10, besser 20 Prozent Eigenkapital und rund weitere 10 Prozent müssen für Erwerbsnebenkosten, wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch aufgebracht werden. Haushalte müssen also rund 20 Prozent oder mehr des Kaufpreises bereits gespart haben – je nach Objekt und Lage können das deutlich mehr als 50.000 Euro, oft sogar mehr als 100.000 Euro sein. Doch nur elf Prozent der Mieter haben mehr als 50.000 Euro gespart. Darum ist es wichtig, den Kapitalbedarf zu verringern, etwa durch eine Reform der Grunderwerbsteuer. Ein mögliches Modell wäre der englische Ansatz:
Dort gibt es einen Freibetrag und einen Stufentarif. Dadurch ließen sich Einnahmeausfälle für die Länder begrenzen, gleichzeitig würden aber Gering- und Normalverdiener deutlich entlastet. Auch staatliche Garantien können helfen, weil dann die Eigenkapital-Quote sinken kann – solange dies an lange Sollzinsbindungen und höhere Tilgungen geknüpft ist, sind die Risiken für den Staat gering.
Besonders angespannt
ist die Lage in den Groß- und Universitätsstädten wie Berlin und
München. Hier muss adäquater Wohnraum geschaffen werden – auch in der
Peripherie, fordern Experten
Immerhin haben die Experten auch eine halbwegs gute Nachricht in petto: Perspektivisch könnte sich das Problem Wohnungsknappheit zumindest etwas entschärfen – nach Schätzung der IW-Studienautoren sinkt der Wohnungsbaubedarf bis 2025 auf jährlich rund 260.000 und bis 2030 auf rund 246.000 Wohnungen. Hauptgrund hierfür sind die zu erwartenden sinkenden Zuwanderungszahlen. Bis dahin dürfte es allerdings oft weiterhin heißen: WOHNUNG DRINGEND GESUCHT!
Immerhin haben die Experten auch eine halbwegs gute Nachricht in petto: Perspektivisch könnte sich das Problem Wohnungsknappheit zumindest etwas entschärfen – nach Schätzung der IW-Studienautoren sinkt der Wohnungsbaubedarf bis 2025 auf jährlich rund 260.000 und bis 2030 auf rund 246.000 Wohnungen. Hauptgrund hierfür sind die zu erwartenden sinkenden Zuwanderungszahlen. Bis dahin dürfte es allerdings oft weiterhin heißen: WOHNUNG DRINGEND GESUCHT!
Mietendeckel in Berlin
In Berlin hat sich die Koalition auf die Einführung eines so
genannten Mietendeckels ab 2020 geeinigt, um die angespannte Lage auf
dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt zu entschärfen und für mehr bezahlbaren
Wohnraum zu sorgen: - Die Mieten werden fünf Jahre lang eingefroren.
Ab 2022 kann die Inflation mit 1,3 Prozent pro Jahr aufgefangen werden.
- Vermieter dürfen bei Wiedervermietung nicht mehr verlangen als zuvor.
Es wird außerdem eine Tabellenmiete geben, die greift, wenn die vorherige Miete zu hoch war. Die Obergrenze in der Tabelle liegt bei 9,80 Euro kalt je Quadratmeter.
Dabei spielen das Baujahr und die Ausstattung der Wohnung eine Rolle, die Lage der Wohnung hingegen nicht. Als Basis dient der Mietspiegel 2013 plus 13,5 Prozent, die die allgemeine Preisentwicklung seither abbilden sollen. Aktuell liegt der Preis laut Portal Immowelt im Durchschnitt bei 11,60 Euro pro Quadratmeter.
- Niedrige Mieten können bei Wiedervermietung um einen Euro pro Quadratmeter angehoben werden – sie dürfen jedoch nicht die Grenze von fünf Euro pro Quadratmeter überschreiten.
- Liegt die Miete über 120 Prozent der Tabelle („Wuchermieten“), wird sie auf 120 Prozent reduziert. Es gibt Zu- und Abschläge für einfache, mittlere und gute Lagen.
Das Gesetz des rot-roten Senats ist hochumstritten.
Der Mietendeckel habe massive negative Auswirkungen auf die Wirtschaft, aber auch auf die Mieter, kritisieren die Gegner.
Die Politik müsse stattdessen bei den Ursachen steigender Baukosten ansetzen.
Die Mietensituation werde sich nicht entspannen, das Neubauvolumen abnehmen, die Bestandswohnungen nicht modernisiert, warnen sie. Auch beim IW sorgt der Mietendeckel nicht für Begeisterung. Der Mietendeckel schütze zwar die Mieter, doch für Suchende biete er keine Lösung, so Immobilienexperte Ralph Henger.
Und auch die Berliner Bezirksbürgermeisterinnen und -bürgermeister, die für die Umsetzung und Kontrolle der Vorschriften zuständig sein sollen, sehen dem Inkrafttreten des Mietendeckels im kommenden Jahr mit gemischten Gefühlen entgegen:
Sie befürchten einen Ansturm auf die Bezirksämter und glauben nicht, in Anbetracht des schon heute akuten Personalmangels der Lage Herr werden zu können."
Quelle: t@cker-fokus 12/2019, URL: http://www.tacker-online.de/html/fokus.html
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